Нотариус при сделке с недвижимостью: когда он обязателен по закону РК

Чаще всего с вопросом об участии нотариуса приходят уже на этапе подготовки договора: одни уверены, что удостоверение нужно для любой сделки с квартирой или домом, другие, наоборот, считают его лишней формальностью. Путаница возникает из-за того, что требования закона зависят от вида сделки, состава участников и объекта, а также от того, идёт ли речь об отчуждении или об оформлении иных прав.

В статье разобрано, в каких случаях нотариус при сделке с недвижимостью обязателен, а в каких стороны обращаются к нему по своей инициативе; как проходит удостоверение купли-продажи квартиры, дома и земельного участка; что нотариус проверяет и удостоверяет; какие документы готовят стороны и как затем регистрируется право в правовом кадастре.

Нотариус при сделке с недвижимостью: какие сделки требуют его участия

По общему правилу нотариус при сделке с недвижимостью не обязателен: нотариальная форма установлена лишь для прямо перечисленных случаев, в остальных стороны вправе обратиться к нотариусу добровольно.

Обязательное удостоверение введено там, где закон защищает слабую сторону, долю участника или устойчивость оборота. Без удостоверительной надписи документ не влечёт последствий, на которые рассчитывали стороны.

Нотариус в любом случае устанавливает личность и дееспособность сторон, проверяет законность отчуждения и отсутствие обременений, а объём остальной работы зависит от сделки. Также удостоверяет доверенности, согласия супругов и заявления участников.

Добровольное обращение удобно тем, кому важна проверка чистоты сделки и понятный порядок расчётов. Случаи обязательного удостоверения перечислены ниже.

• Отчуждение доли в праве общей собственности постороннему лицу: остальных участников письменно извещают об условиях продажи, и если в течение месяца со дня извещения долю никто не купит, её можно продать любому лицу (ст. 216 ГК РК)
• Сделки, которые совершает представитель: нотариально удостоверена должна быть доверенность на распоряжение недвижимостью (ст. 167 ГК РК), а не сам договор
• Отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или лицу, ограниченному в дееспособности
• Сделки с жилищем в случаях, прямо установленных законом, включая отдельные виды пожизненного содержания
• Ипотека и иные обеспечительные конструкции, для которых закон требует нотариальной формы
• Доверенности на распоряжение недвижимостью и согласия супругов на совершение сделки

Когда нотариус при сделке с недвижимостью обязателен по закону

Нотариальное удостоверение сделки обязательно, когда это прямо установлено законом. Без удостоверительной надписи нотариуса такой договор не порождает правовых последствий, а переход права в правовом кадастре не зарегистрируют.

Самый частый случай — продажа доли в праве общей собственности постороннему лицу. Продавец обязан письменно известить остальных участников о цене и других условиях продажи, и извещение направляют через нотариуса: так остаётся доказательство, что преимущественное право соблюдено (ст. 216 ГК РК).

Также удостоверение требуется при отчуждении имущества подопечного и при сделках от имени ограниченно дееспособного лица. Нотариус проверяет соблюдение интересов представляемого и наличие разрешения органа опеки. Отдельные операции с землёй, названные в нормативных актах, тоже подлежат нотариальному оформлению.

Обязательные случаи участия нотариуса:

• нотариальное извещение сособственников при продаже доли в праве общей собственности;
• нотариальное оформление купли-продажи имущества подопечного с разрешением органа опеки и попечительства;
• нотариальное удостоверение по отдельным операциям с землёй, названным в нормативных актах;
• нотариальное удостоверение договора купли-продажи в случаях, прямо названных законом.

Перечень не является исчерпывающим: обязательность нотариальной формы устанавливается законом применительно к конкретному виду сделки.

Когда нотариус при сделке с недвижимостью не нужен, но стороны идут к нему сами

Если продавец владеет квартирой единолично, нотариальная форма не требуется: договор купли-продажи заключается в письменной форме, переход права регистрируется в правовом кадастре. Обращение к нотариусу добровольное, и смысл его не в форме, а в дополнительных гарантиях.

Нотариус проверяет правоустанавливающие документы, сведения правового кадастра и обременения, устанавливает личность участников и их дееспособность, разъясняет смысл и последствия договора, проверяет, понимает ли продавец, что лишается объекта. При действии по доверенности проверяет её объём и срок. Удостоверенный документ имеет повышенную доказательственную силу при споре.

• Полная идентификация участников и проверка дееспособности.
• Проверка правоустанавливающих документов и обременений по данным правового кадастра.
• Разъяснение сторонам смысла и последствий договора.
• Проверка полномочий представителя по доверенности.
• Повышенная доказательственная сила удостоверенного договора при споре.
• Возможность провести расчёты и передачу объекта в рамках одной процедуры.

Нотариус при продаже квартиры: подготовка и порядок действий

Нотариус участвует в продаже квартиры, когда этого требует закон: имущество несовершеннолетнего или лица под опекой и другие прямо названные случаи. При совместной собственности супругов нотариально удостоверяется согласие второго супруга, а не сам договор (ст. 34 КоБС РК). Иначе стороны вправе оформить договор в простой письменной форме. Удостоверение подчинено правилам о нотариальных действиях и о регистрации прав на недвижимость.

Подготовка начинается со сбора правоустанавливающих документов: договора, на основании которого право возникло, справки о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество, справки о зарегистрированных лицах, технического паспорта. Нотариус проверяет принадлежность объекта, отсутствие арестов и обременений, дееспособность сторон. При совместной собственности потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга, при несовершеннолетнем собственнике — разрешение органа опеки.

• документ, удостоверяющий личность продавца и покупателя, а при участии представителя — доверенность
• правоустанавливающий документ на квартиру и сведения из правового кадастра о зарегистрированных правах и обременениях
• справка о зарегистрированных в квартире лицах
• нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира приобретена в браке
• разрешение органа опеки, если собственником является несовершеннолетний или лицо под опекой
• технический паспорт объекта недвижимости

Нотариус при сделке с недвижимостью в виде купли-продажи дома и земли

Когда предмет сделки — жилой дом и земельный участок, нотариус проверяет их соотношение: единый объект с общей судьбой или две самостоятельные единицы права. От этого зависит число договоров и идентификационные данные в тексте.

Дом должен стоять на кадастровом учёте с кадастровым номером. Незарегистрированное строение отчуждать вместе с участком нельзя: сначала сведения вносят в правовой кадастр. Нотариус сверяет площадь, назначение и адрес по правоустанавливающим документам и данным кадастра.

Для земли отдельно проверяют целевое назначение: участки населённых пунктов для жилищной застройки, сельскохозяйственного и иного назначения отчуждаются по разным правилам, отдельные категории ограничены в обороте. Несовпадение назначения с фактическим использованием сделку не блокирует, но стороны должны понимать последствия.

• право собственности продавца на дом и участок;
• кадастровые номера и площади обоих объектов;
• категорию земель и целевое назначение участка;
• наличие строений на участке и их регистрацию;
• обременения, аресты и запреты на отчуждение;
• дееспособность сторон и отсутствие пороков воли.

Нотариус не заменяет проверку объекта и не подменяет регистрацию права: он удостоверяет сделку и проверяет дееспособность и полномочия сторон, поэтому к нему имеет смысл идти уже с подготовленными документами.

Нотариус при сделке с недвижимостью: что проверяет и удостоверяет

Нотариус при сделке с недвижимостью не только свидетельствует подлинность подписей, но и удостоверяет сам договор, снижая риск его оспаривания. Он устанавливает личность и дееспособность каждого участника, при представителе изучает доверенность и объём полномочий.

Проверяется правоспособность сторон: статус физических лиц, полномочия руководителя и учредительные документы юридического лица. Сведения о собственнике сопоставляются с данными правового кадастра — исключаются отчуждение чужого объекта и скрытые обременения.

Нотариальное оформление купли-продажи квартиры включает проверку законности содержания договора: соответствие обязательным требованиям, отсутствие условий, ущемляющих права стороны, ясность предмета и цены. Участникам разъясняют последствия сделки, переход права, порядок регистрации и ответственность.

• устанавливает личность участников и проверяет дееспособность
• проверяет правоспособность сторон и полномочия представителей
• сверяет сведения о собственнике и обременения с правовым кадастром
• оценивает законность содержания договора и ясность его условий
• разъясняет правовые последствия сделки и порядок регистрации права
• удостоверяет договор и проверяет добровольность волеизъявления сторон

Нотариус при сделке с недвижимостью: пакет документов от сторон

Нотариус при сделке с недвижимостью проверяет правовой статус объекта и сторон по данным государственных информационных систем. Стороны подают документы, удостоверяющие личность, и правоустанавливающие документы на объект. Сведения из правового кадастра и других государственных баз нотариус запрашивает самостоятельно, если это предусмотрено законом.

Пакет зависит от вида права и основания его возникновения. Если объект приобретён в браке, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга либо документ о раздельном режиме имущества. Нотариус проверяет отсутствие арестов, запретов и обременений по сведениям государственных баз.

• удостоверение личности продавца и покупателя, а для представителей — доверенность и документ представителя
• правоустанавливающий документ на объект (договор, свидетельство о праве, акт государственного органа)
• технический паспорт и документ, подтверждающий характеристики объекта
• согласие супруга на отчуждение, если объект является совместной собственностью
• разрешение органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний или недееспособный
• сведения о зарегистрированных лицах и справку об отсутствии задолженности по обязательным платежам, если она требуется по закону

Состав пакета может меняться в зависимости от основания сделки; нотариус вправе запросить дополнительные документы или сведения из государственных баз.

Нотариус при сделке с недвижимостью и последующая регистрация права

Удостоверение договора нотариусом не заменяет государственную регистрацию прав на недвижимость. Нотариус придаёт документу официальную форму и проверяет законность условий, а переход права возникает только после внесения записи в правовой кадастр. Без регистрации покупатель не становится собственником, даже если договор подписан и удостоверен.

После подписания нотариус сам формирует электронный документ и направляет его в правовой кадастр, поэтому переход права регистрируется без личного визита сторон в Государственную корпорацию «Правительство для граждан». Заявителю остаётся дождаться подтверждения: уведомление приходит через ЦОН или отображается в личном кабинете.

• Получить от нотариуса экземпляр удостоверенного договора
• Убедиться, что электронный документ направлен в правовой кадастр
• Дождаться уведомления о регистрации через ЦОН или личный кабинет
• Проверить, что запись о переходе права внесена без ошибок
• Сохранить подтверждение регистрации для дальнейших действий с объектом
• При приостановке — уточнить причину и устранить расхождения в данных

Нотариус при сделке с недвижимостью: договор дарения и другие основания

Обязательное нотариальное удостоверение связано с основаниями и субъектным составом сделки, а не с отдельными видами отчуждения. Поэтому нотариус участвует при дарении, мене, ренте или ином предоставлении имущества. Если сделка подпадает под обязательное основание, простая письменная форма её не заменяет: без удостоверения документ не влечёт правовых последствий.

Нотариус при дарении проверяет принадлежность объекта дарителю, отсутствие обременений и запретов, дееспособность и добровольность воли сторон. Дарение недвижимости от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями не допускается (ст. 509 ГК РК). Удостоверение требуется при отчуждении доли в общем имуществе, в случаях, указанных в нормах о форме сделок, а также когда стороны сами его выбрали.

• отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость по любым основаниям;
• дарение и мена недвижимого имущества, подпадающие под обязательную форму;
• договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением;
• сделки, в которых сторона не может подписать документ сама: за неё по её просьбе расписывается рукоприкладчик в присутствии нотариуса;
• иные сделки, для которых закон прямо предусмотрел нотариальную форму.

Сколько стоит нотариус при сделке с недвижимостью и от чего зависит тариф

Нотариус при сделке с недвижимостью не назначает цену сам: размер платы за нотариальное действие установлен нормативно. У государственного нотариуса это государственная пошлина по Налоговому кодексу РК, у частного — ставка, утверждённая Министерством юстиции. В работу входят составление проекта договора, проверка правоустанавливающих документов, разъяснение последствий и направление сведений в правовой кадастр.

Размер платы зависит от вида удостоверяемого договора и установленных законодательством ставок, а не от цены, которую стороны написали в договоре. Сведений об оценочной стоимости объекта правовой кадастр не содержит — он учитывает права и обременения. Значение имеет число участников: при несовершеннолетнем или лице под опекой требуется разрешение органа опеки. Стоимость подготовки документов зависит от их объёма, числа экземпляров и необходимости запрашивать справки.

Услуги нотариуса при сделке с недвижимостью: куда обратиться в Алматы

Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, прямо названных законом: сделки с имуществом подопечного или недееспособного, рента и пожизненное содержание, иные случаи по Гражданскому кодексу РК. При продаже доли обязательно извещение сособственников о преимущественном праве (ст. 216 ГК РК). В остальном достаточно простой письменной формы, нотариус — по выбору. Закон не закрепляет стороны за конкретной конторой, но договор об отчуждении недвижимости удобнее удостоверять по месту нахождения объекта, поэтому по квартире в Алматы идут к нотариусу этого города. Если объект в другом регионе, порядок уточняют заранее: сведения о правах и обременениях нотариус запрашивает из правового кадастра независимо от места нахождения имущества. Перед записью уточняют, как нотариус принимает документы, нужна ли предварительная запись и требуется ли одновременное присутствие всех участников.

Услуги нотариуса включают проверку правоспособности сторон, разъяснение последствий и удостоверение договора, но не заменяют юридическую проверку объекта: историю перехода права и риски нотариус не исследует. Отдельное юридическое сопровождение сделки позволяет заранее собрать правоустанавливающие документы, сверить данные о собственнике и объекте, подготовить проект договора — нотариус удостоверяет его в согласованной редакции.

• Какие документы потребуются от каждой стороны и кто их готовит.
• Нужно ли согласие супруга или иных лиц на отчуждение объекта.
• Как будет удостоверяться договор, если одна из сторон действует по доверенности.
• Какие сведения нотариус внесёт в реестр и как это повлияет на регистрацию.
• Требуется ли присутствие всех участников одновременно.
• Какие последствия влечёт отказ нотариуса в удостоверении сделки.